Dân sự- Hợp đồng thuê nhà ở

MỤC LỤC

	Trang
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU	2
NỘI DUNG	2
I.  KHÁI QUÁT CHUNG VỀ  HỢP ĐỒNG THUÊ  NHÀ Ở	2
1. Khái niệm	2
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở	2
II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở	3
1. Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở	3
2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
3. Một số giải pháp cho những vấn đề phát sinh khi hết thời hạn hợp đồng
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

     Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản với đối tượng là bất động sản. Nên mỗi khi chuyển dịch cho một chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch đó. Hiện nay, hợp đồng thuê nhà ở là một trong những giao dịch làm bận tâm những nhà làm luật. Các quyền lợi ích chính đáng của người cho thuê và người thuê nhà ở phải được quan tâm bảo vệ như quyền lợi chính đáng. Như vậy trong hợp đồng thuê nhà ở mỗi bên đều có quyền và nghĩa vụ riêng, và em lựa chọn đề tài “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở” để tìm hiểu nội dung trên.

NỘI DUNG

          I.  KHÁI QUÁT CHUNG VỀ  HỢP ĐỒNG THUÊ  NHÀ Ở

     1. Khái niệm

    Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

     2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

    - Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ

         Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.

    - Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù

    Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.

    -  Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

    II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

    1. Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở

    1.1. Quyền của người thuê nhà ở

    Theo điều 496, 497 BLDS năm 2005 thì bên thuê nhà ở có những quyền sau:

    Thứ nhất, nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận.

    Đây là quyền cơ bản của bên thuê nhà ở. Vì một trong những mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quyền được nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này.      Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê. Do đó, nếu bên thuê không giao nhà theo đúng thoả thuận về thời gian, về chất lượng nhà...vv bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà như phải bồi thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê. Bên thuê cũng có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

    Thứ hai, được đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

    Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau khi thuê nhà, họ lại có những thay đổi về  công tác về cuộc sống...trong khi đó hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn. Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho nhau, nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, vì nhà ở thuộc tài sản của bên cho thuê, cho nên họ có quyền đối với tài sản đó. Ngoài mục đích nhận được một khoản tiền từ việc thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có quyền cho hoặc không cho bất cứ người nào thuê nhà đó. Đối với việc đổi nhà đang thuê của bên thuê nhà cũng vậy, bên thuê không thể tùy tiện sử dụng nhà ở vào bất cứ việc đổi nhà trong thời gian thuê với lý do họ đã trả tiền trước cho cả thời gian thuê. Bởi điều này ảnh hưởng rất lớn đến nhà ở của bên cho thuê. Vì vậy, khi muốn đổi nhà đang thuê với bên thuê khác thì bên thuê nhà phải được sự đồng ý của bên cho thuê. Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả năng trả tiền thuê nhà và ý thức bảo quản tài sản của bên thuê nhà mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang thuê đổi nhà.

    Thứ ba, được thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Quyền này của bên thuê được thực hiện khi có hai điều kiện:

    - Thời hạn thuê nhà vẫn còn.

    - Được bên thuê đồng ý bằng văn bản.

    Khi có hai điều kiện trên, bên thuê nhà cho thuê lại nhà ở đang thuê, đây là hợp đồng thuê nhà khác phù hợp với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Giá cả do hai bên  thỏa thuận, có thể cao hơn hoặc thấp hơn hay bằng giá thuê trong hợp đồng ban đầu. Thời hạn hợp đồng phải trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê lại đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn dài hơn.

    Bên cho thuê lại cũng có những quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang cho thuê thì do chủ sở hữu nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm. Bên thuê lại cũng có các quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà.

    Như vậy khi bên thuê nhà cho thuê lại nhà, thì lúc đó sẽ tồn tại hai hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà giữa chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê nhà ban đầu với bên cho thuê lại nhà và hợp đồng giữa bên cho thuê lại nhà với bên thuê nhà tiếp theo. Hai hợp đồng này tồn tại độc lập. Tuy nhiên hiệu lực của hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng ban đầu. Ví dụ, hợp đồng thuê nhà ban đầu hết hạn, thì hợp đồng cho thuê lại cũng hết hạn, nếu khống được sự đồng ý gia hạn của bên cho thuê ban đầu.

    Thứ tư, được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà

    Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong những trường hợp chủ sở hữu nhà đang cho thuê tặng cho, đổi chác hoặc bán cho người nào đó, hay chủ sở hữu nhà đang cho thuê chết, nhà đó được chuyển cho người thừa kế...Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, kể cả thời hạn lưu cư, thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với chủ sở hữu mới theo những điều kiện bên thuê nhà đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ. Chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà đã quy định trong hợp đông và bộ luật dân sự.

    Pháp luật quy định như trên là xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà nói riêg và thuê tài sản nói chung, bên thuê chỉ phải trả lại tài sản khi hết hạn hợp đồng, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng phải được sự đồng ý của bên thuê. Nguyên tắc này không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu tài sản cho thuê. Chình vì vậy trong hợp đồng mua bán nhà ở, nếu nhà đem bán đang cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết, để bên mua nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, nếu họ đồng ý mua nhà đó.

    Thứ năm, yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.

    Khi thuê nhà bên cho thuê và bên thuê phải thỏa thuận với nhau về cơ sở vật chất của nhà thuê cũng như các điều kiện sinh hoạt khác. Nếu trong quá trình thuê nhà mà nhà thuê bị hư hỏng nặng mà không phải do lỗi của bên thuê nhà ( có thể do lâu năm nên nhà bị hư hỏng, hay do tự nhiên khắc nghiệt) thì bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê phải sửa chữa lại nhà để đảm bảo sinh hoạt của bên thuê nhà.

    Thứ sáu, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 điều 498 Bộ luật dân sự.

    Bên thuê nhà chỉ có thể trả lại nhà trước thời hạn nếu được sự đồng ý của bên cho thuê. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép bên thuê nhà được trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại trong những trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà bị giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê nhà tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

    Ngoài ra, bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Đây là trường hợp xảy ra ngoài ý chí của bên cho thuê nhà. Bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng để bảo đảm lợi ích cho bên thuê nhà, pháp luật đã quy định như trên. Trong trường hợp này bên thuê nhà không được yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại.

    Ví dụ: bên cạnh nhà cho thuê mọc lên xí nghiệp sản xuất đồ nhựa làm cho môi trường xung quanh đó bị ô nhiễm nặng do khí thải của xí nghiệp thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe của dân cư trong khu vực đó. Trường hợp này bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng bên thuê vẫn có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Bên thuê nhà muốn đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước một tháng, nếu hai bên không có thỏa thuận nào khác.

    Quy định thời hạn báo trước nhằm mục đích để bên cho thuê nhà có thể khắc phục những điều kiện dẫn đến việc bên thuê đình chỉ hợp đồng. Nếu không bên cho thuê cũng có thời gian để giao kết hợp đồng với người khác hoặc tiếp nhận nhà.

    Thứ bảy, trong trường hợp nhiều người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì theo điều 497 – Bộ luật dân sự 2005

    Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.

    Với những quy định trên, những người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đều có quyền ngang nhau về việc sử dụng diện tích nhà, không phân biệt người được sử dụng nhiều người được sử dụng ít theo tiêu chuẩn như thời bao cấp. Có quyền ký tiếp hợp đồng thuê nhà nếu bên cho thuê đồng ý. Có trách nhiệm ngang nhau và liên đới thực hiện nghĩa vụ với bên cho thuê.

    Tuy nhiên cần lưu ý, chỉ có những người có tên trong hợp đồng thuê nhà mới có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Những người tuy sống cùng căn nhà đó nhưng không có tên trong hợp đồng thì họ không được coi là người thuê nhà. Do đó họ không có quyền và không phải thực hiện nghĩa vụ của người thuê nhà.

    Hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi bên thuê nhà chết và không còn ai chung sống. Điều này có nghĩa khi bên thuê nhà chết mà thời hạn thuê nhà vẫn còn, thì người cùng chung sống với bên thuê có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà cho đến khi hết hạn. Ở đây chúng ta không nên hiểu việc những người cùng chung sống với bên thuê nhà có quyền thực hiện tiếp hợp động thuê nhà cho đến hết hạn là việc thừa kế quyền thuê nhà ở. Bởi trường hợp này chỉ áp dụng đối với những người cùng chung sống với bên thuê nhà ở và pháp luật không quy định người chung sống với bên thuê nhà buộc phải là người thân thích thuộc hàng thừa kế của người chết như vợ, chồng, con...Quy định như vậy là để tạo điều kiện cho những người cùng ở với bên thuê nhà có chỗ ở ổn định. Người cùng chung sống ở đây có thể là những người thân thích nhưng cũng có thể làn những người khác cùng thuê chung nhà để ở.

    1.2. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

    Trong quan hệ dân sự, nghĩa vụ dân sự của bên này tương ứng với quyền dân sự của bên kia. Do đó, nghiên cứu quyền dân sự của bên cho thuê nhà, có thể rút ra được nghĩa vụ của bên thuê nhà.

Theo điều 495 Bộ luật dân sự năm 2005, bên thuê nhà có những nghĩa vụ sau:

“1. Sử dụng nhà dúng mục đích đã thỏa thuận;

2. Trả đúng tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận;

3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

4. Tôn trong quy tắc sinh hoạt công cộng;

5. Trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận”

    Trong năm nghĩa vụ trên của bên thuê nhà được quy định trong Bộ luật dân sự chỉ có nghĩa vụ thứ 4 “Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng” là nghĩa vụ mới của bên thuê nhà mà các văn bản pháp luật trước đó chưa có quy định.

    Về mặt lý thuyết có thể hiểu nội dung nghĩa vụ này như sau: trong quan hệ với những người chung quanh người thuê phải xử sự theo cùng một cung cách như người cho thuê trong trường hợp chính người cho thuê chiếm giữ và sử dụng tài sản thuê. Suy cho cùng, nghĩa vụ này lại khó được thực hiện nghiêm chỉnh bởi người thuê và người cho thuê thường khác xa nhau về độ tuổi, thành phần xã hội, trình độ văn hóa, nghề nghiệp...và do đó có những thói quen sinh hoạt không giống nhau. Bởi vậy tập quán giao dịch thừa nhận rằng người thuê có quyền tự do tổ chức việc sinh hoạt phù hợp với những điều kiện về tình cách về nghề nghiệp với những thói quen, sở thích của mình miễn là không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh, đến vệ sinh môi trường và nói chung đến trật tự công cộng. Ta thấy ngay một trong những yếu tố dùng làm cơ sở đánh giá mức độ hoàn thành nghĩa vụ của người thuê.

    Dẫu sao, có những quy tắc sinh hoạt công đồng, gắn liền với thuần phong mỹ tục và đạo đức được thừa nhận ở nhiều nơi. Người thuê phải tôn trọng các quy tắc đó. Có thể nói tình trạng say sưa, thái độ hung hăng thích gây gỗ, tác phong sống buông thả, đồi bại, mất vệ sinh, các cuộc cãi cọ nội bộ gây náo loạn, các vụ bê bối... là biểu hiện sự vi phạm quy tắc trật tự công cộng của người thuê. Cuộc sống ngày càng đầy đủ, văn minh thì yêu cầu tôn trong quy tắc sinh hoạt công cộng đòi hỏi ngày càng cao. Vì vậy, Bộ luật dân sự quy định bên thuê nhà phải có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng; nhằm tạo ra một nếp sống có văn hóa trong cộng đồng người sống ở các khu tập thể. Đây là một trong những yêu cẩu cấp thiết hiện nay, góp phần vào việc xây dựng nếp sống văn minh ở các đô thị, các khu công nghiệp, thương nghiệp, các khu dân cư đông người.

    2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

    2.1. Quyền của bên cho thuê nhà ở

    Theo điều 494 Bộ luật dân sự năm 2005, bên cho thuê nhà ở có những quyền sau:

    Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà theo đúng kỳ hạn đã thỏa thuận

    Quyền nhận đủ tiền nhà là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà. Mục đích của người xây dựng nhà cho thuê là nhận khoản tiền cho thuê nhà làm sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu được về tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuê, hoặc tiền mua đất, tiền bảo quản, thuế khóa... và có lãi. Vì vậy khi bên cho thuê nhà thực hiện việc giao nhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quyền nhận tiền cho thuê nhà.

    Phương thức trả tiền thuê nhà do bên thuê và bên cho thuê thỏa thuận. Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê từng tháng, hay trả trước 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm.

    Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng. Vì vậy để đảm bảo cho người cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kỳ hạn thì Bộ luật dân sự quy định: “Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê không trả tiền nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”. Quyền trên đây của bên cho thuê nhà không phải đến khi có bộ luật dân sự mới được quy định mà nó đã được quy định tại Điều lệ cho thuê nhà ở tại các thành phố thị xã (1964) và tại pháp lệnh về nhà ở. Nhưng thực tiễn xét xử cho thấy những hợp đồng thuê nhà ở ký trước ngày 1/7/1991 người cho thuê nhà không thể dựa vào quy định trên để xin hủy hợp đồng. Vì nếu dựa vào lý do này để xin hủy hợp đồng, trong lúc tình trạng nhà ở tại các thành phố, thị xã còn khan hiếm thì sẽ gây khó khăn cho người thuê nhà mà phần đông là cán bộ,công nhân viên chức nhà nước và dân nghèo thành thị. Trước khi có pháp lệnh về nhà ở, người cho thuê nhà muốn lấy lại nhà, chỉ được xem xét giải quyết khi nguời cho thuê nhà thực sự khó khăn và người thuê nhà có điều kiện trả lại nhà (Quyết định 297 ngày 2/10/1991).

    Thứ hai, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 498 Bộ luật dân sự

    Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau:

    - Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

Chính điều này đã ảnh hưởng đến lợi ích của người cho thuê nhà. Và để đảm bảo quyền lợi cho người cho thuê  nhà ở thù trong trường hợp này họ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

    - Sử dụng nhà thuê không đúng mục đích.

    Để xác định mục đích thuê nhà phải căn cứ vào hợp đồng thuê nhà. Ví dụ hợp đồng quy định chỉ được dùng nhà vào việc ở, không được dùng vào mục đích khác, mà bên thuê nhà lại sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, hay làm vào việc làm kho chứa hàng hóa...thì phải coi rằng bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Tuy nhiên, trong trường hợp bên cho thuê nếu dựa vào điều kiện này để đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, cần phải xem xét một cách thận trọng, đầy đủ và khách quan. Nếu bên thuê nhà ở, họ vẫn sr dụng diện tích thuê vào mục đích ở là chính, thì việc bên thuê nhà sử dụng một diện tích nhỏ trong diện tích thuê để dùng vào mục đích kinh doanh, như mở quầy nhỏ để bán hàng tạp hóa, hay mở một quầy nhỏ vào việc làm dịch vụ sửa chữa các đồ dân dụng...mà việc sử dụng này không ảnh hưởng gì đến cẩu trúc nhà, không ảnh hưởng đến độ bền của nhà hay giá trị sử dụng nhà...thì không thể coi bên thuê nhà là sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.

     Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê, bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này bên cho thuê nhà phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.

    - Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng.

Việc cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng bao gồm cả việc làm hư hỏng cả các thiết bị trong nhà như thiết bị điện nước...mà khi làm hỏng các thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng nhà. Trong trường hợp này bên cho thuê nhà không những có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà mà còn có quyền đòi bồi thường thiệt hại do bên thuê nhà gây ra.

    - Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên thuê.

Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong trường hợp bên thuê nhà tự động sửa chữa mà việc sửa chữa này có thể làm thay đổi cấu trúc nhà. Còn sửa chữa nhỏ như lát một vài viên gạch ở nền nhà, đảo lại một vài viên ngói để chống dột... hay những hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà.

   - Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh.

Tôn trọng trật tự công cộng là nghĩa vị của mọi công dân. Nhưng hiện nay một bộ phận lớn người thuê nhà sống trong khu tập thể, nên yêu cầu tôn trong quy tắc sinh hoạt công cộng là yêu cầu cấp thiết đối với người thuê nhà để đảm bảo sinh hoạt trong các khu tập thể được ổn định,lành mạnh. Tuy nhiên,nếu bên cho thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì phải chứng minh được bên thuê nhà đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự đó phải ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh.

    - Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

Để đảm bảo cho cộng đồng sống và phát triển một cách bình thường thì việc đảm bảo vệ sinh môi trường là vô cùng quan trọng. Vì vậy Bộ luật dân sự đã đưa tiên chí này vào để buộc người thuê nhà phải có ý thức và trách nhiệm giữ gìn vệ sinh môi trường nơi họ sinh sống, nếu không bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Một điểm đáng lưu ý được quy định tại khoản 3 – Điều 498 Bộ luật dân sự đó là: Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên thuê nhà biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận nào khác. Nếu bên cho thuê nhà không thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì bên cho thuê nhà phải bồi thường. Nếu bên thuê nhà đã trả tiền nhà trước thì có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán lại tương ứng với thời gian bên thuê nhà chưa sử dụng.

    Thứ ba, cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở

    Theo khoản 3 điều 494 Bộ luật dân sự người cho thuê nhà có quyền cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được người thuê đồng ý nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở. Cải tạo nâng cấp nhà khác với việc sửa chữa nhà ở đang cho thuê. Sửa chữa nhà cho thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê, nó chỉ xảy ra khi nhà cho thuê có sự hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ nếu không sẽ dẫn đến sự xuống cấp của nhà cho thuê. Còn cải tạo nâng cấp xuất phát từ sự hoàn thiện hình thức, nâng cao chất lượng hoặc cải thiện năng lực sinh lợi của tài sản chứ không phải từ nhu cầu bảo quản tài sản. Nói cách khác việc cải tạo nâng cấp tài sản gắn liền với lợi ích của người cho thuê chứ không phải người thuê.     Việc cải tạo nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất cứ lúc nào mà bên cho thuê thấy và mục đích nào đó cần phải cải tạo nâng cấp. Cải tạo nâng cấp nhà là quyền của bên thuê nhà. Song quan hệ thuê nhà khác với quan hệ thuê tài sản thông thường tài sản khác, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực, thì quyền sở hữu của bên cho thuê nhà có phần hạn chế. Vì vậy dù cải tạo nâng cấp thuộc quyền của bên cho thuê nhà, nhưng bên cho thuê nhà không phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được. Bên cho thuê nhà muốn cải tạo nâng cấp nhà cho thuê phải được sự đồng ý của bên thuê vì việc cải tạo nâng cấp ít nhiều cũng ảnh hưởng đến việc sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà. Mặt khác, dù nguời thuê nhà đồng ý để cho người cho thuê cải tạo, nâng cấp nhưng việc cải tạo nâng cấp nhà cũng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở.

    Bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê nhà cải tạo, nâng cấp nhà để kéo dài tuổi thọ, nâng giá trị của nhà ở lên là tạo điều kiện cho bên cho thuê nhà trong việc định đoạt tài sản của mình trong thời gian đang cho thuê. Do Bộ  luật dân sự năm 1995 tại điều 490 quy định khi cải tạo xong, bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu tăng giá thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sửa chữa, cải tạo nên đã gây khó khăn cho bên thuê nhà. Bởi một khi họ đồng ý cho bên cho thuê nhà thực hiện quyền cải tạo nhà ở của mình, thì sẽ đồng nghĩa họ phải trả thêm tiền thuê nhà. Chình từ thực tế này, Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định bên cho thuê nhà có quyền cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở mà không có quyền yêu cầu tăng giá thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sửa chữa cải tạo. Điều này có nghĩa không cho phép bên cho thuê nhà ở sau khi sửa chữa, cải tạo nhà xong được quyền tăng giá thuê nhà mà không cần thỏa thuận với bên thuê nhà.

    Thứ tư, được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy đinh thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng

    Bất kỳ người nào cho thuê tài sản cũng có quyền lấy lại tài sản của mình khi hết thời hạn thuê. Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà, nó thể hiện đúng bản chất và mục đích của hợp đồng thuê nhà.

    Quyền đòi lại nhà cho thuê một khi được thừa nhận có đối tượng là toàn bộ nhà cho thuê theo hợp đồng đã hết hạn. Vậy có nghĩa rằng người cho thuê cũng có thể chỉ đòi lại một phần nhà. Tuy nhiên nếu thấy phần còn lại không đủ để ở, người thuê có quyền yêu cầu người cho thuê phải lấy lại toàn bộ nhà. Không có điều luật nào ghi nhận giải pháp này nhưng nó có cơ sở trong logic của sự việc. Thực vậy, hợp đồng thuê theo giả thiết đã hết hạn, việc người thuê tiếp sử dụng phần nhà mà người cho thuê không muốn lấy lại chỉ có thể, hoặc do hệ quả của việc kéo dài hợp đồng thuê theo một thỏa thuận mặc nhiên hoặc của việc thuê kế tiếp. Kéo dài hay thuê kế tiếp đều là các giao dịch có tính chất kết ước, nghĩa là các giao dịch xác lập trên cơ sở có sự ưng thuận giữa các bên liên quan người thuê không có thể xác lập giao dịch ấy nếu không muốn.

    Về thủ tục: Nếu hợp đồng thuê có thời hạn không xác định thì người cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho người thuê biết trước 6 tháng (khoản 4 – điều 494 Bộ luật dân sự). Luật không có quy định về hình thức thông báo nhưng tốt nhất người cho thuê nên thông báo bằng văn bản và yêu cầu người thuê kí nhận thông báo hoặc gửi thông báo cho người thuê dưới hình thức bưu phẩm gửi bảo đảm có hồi báo để tiện cho việc quản lý chứng cứ.

    Nếu hợp đồng thuê có thời hạn xác định thì luật lại không đòi hỏi thông báo trước của người cho thuê về việc đòi lại nhà. Tập quán về giao dịch về phần mình luôn thừa nhận rằng người cho thuê phải dành cho người thuê một thời gian hợp lý để thu xếp việc dời đi nơi khác.

    Trong trường hợp có nhiều người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê thì thông báo đòi lại nhà phải được gửi đến từng người thuê. Và nếu hợp đồng thuê có thời hạn không xác định thì hợp đồng chấm dứt với mỗi người sau 6 tháng kể từ ngày nhận được thông báo về việc đòi nhà.

    2.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

    Điều 493, 494  Bộ luật dân sự đã nêu ra 3 nghĩa vụ chính của bên cho thuê nhà ở: “1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng; 2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê; 3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường”.

    - Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất. Bên cho thuê có thực hiện nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở mới đạt được, bên thuê mới có nhà để ở. Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà hai bêb đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.

    - Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê, đây là nghĩa vụ mới được quy định từ Bộ luật dân sự năm 1995 cho đến Bộ luật dân sự năm 2005. Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng nhà ổn định trong thời gian thuê là nghĩa vụ quan trọng của người cho thuê đối với người thuê. Bộ luật dân sự đã quy định khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạn thuê, thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa thuận với bên thuê trước đó; chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối với bên thuê. Bên cho thuê nhà ở phải đảm bảo trong thời hạn thuê không có người thứ ba tranh chấp. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người thuê, thì người thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo khoản 2 – Điều 498 Bộ luật dân sự năm 2005.

    - Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm đảm bảo sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê. Để thực hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa.

    Nếu sửa chữa đình kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn đột xuất bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà.

Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ ở, thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê bằng thời gian sửa chữa.

    Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có quyền sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hay trừ vào tiền thuê nhà. Bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại.

       3. Một số giải pháp cho những vấn đề phát sinh khi hết thời hạn hợp đồng

     Đến đây ta đã xây dựng được một số giải pháp cho tất cả những vấn đề phát sinh ở thời điểm hết hạn thuê dù việc hoàn thiện một số giải pháp còn đòi hỏi sự bổ sung một số quy tắc trong luật viết:

    - Người cho thuê muốn tiếp tục dùng nhà để cho thuê thì phải tôn trọng quyền ưu tiên thuê tiếp của người thuê. Nếu giữa hai bên không thống nhất về giá thuê thì tòa án có quyền can thiệp theo yêu cầu của một trong hại bên hoặc của cả hai bên. Nếu hai bên không thống nhất về những nội dung khác của hợp đồng mới thì hợp đồng cũ được lấy lại và thực hiện.

    - Người cho thuê không muốn tiếp tục dùng nhà để cho thuê thì có quyền lấy lại nhà nhưng phải báo cho người thuê biết chậm nhất là vào ngày hết hạn hợp đồng.

    - Người cho thuê không có động thái gì đặc biệt sau khi thời hạn thuê đã hết và người thuê vẫn tiếp tục sử dụng tài sản thì hợp đồng thuê coi như được kéo dài theo sự  thỏa thuận mặc nhiên của hai bên (mặc nhiên kéo dài hợp đồng thuê là hợp đồng thuê có cùng nội dung với hợp đồng cũ nhưng có thời hạn không xác định

KẾT LUẬN

   Từ những tìm hiểu khái quát trên, chúng ta hiểu thêm về hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể là quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở. Trong khi nhu cầu sử dụng nhà của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng thì không phải ai cũng có điều kiện mua được nhà để ở. Vì vậy, thuê nhà là một biện pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu về nhà đối với mỗi người. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề thiết nghĩ cần hoàn thiện hơn nữa pháp luật về cho thuê nhà ở đảm bảo cho nó được sâu sát và gắn liền với thực tế hiện nay hơn.