Đất đai- bán đấu giá quyền sử dụng đất

I.                   ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người; từ ngàn xa xưa cha ông ta đã từng nói:” Tấc đất, tấc vàng”. Ngày nay, trước sự phát triển ngày càng nhanh chóng theo cơ chế thị trường theo sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nền kinh tế hành hóa nhiều thành phần nhất là “ Thị trường bất động sản đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất. Thị trường bất động sản mà trong đó các tố chức, cá nhân thực hiện mua bán  liên quan đến BĐS được diễn ra dưới nhiều hình thức; Trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất  mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây.

II.                NỘI DUNG

Ở mỗi quốc gia trong cộng đồng quốc tế, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nó là một bộ phận tạo thành lãnh thổ quốc gia – một trong những yếu tố của một quốc gia độc ập có chủ quyền. Ở nước ta, nhà nước là đại diện của việc sở hữu đất đai. Để thực hiện được việc đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và khai thác các giá trị từ việc sử dụng đất, nhà nước tiến hành nhiều hoạt động có liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai, trong đó “ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua một hình thức giáo đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ốn định ; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.” (khoản 4, điều 5 Luật đất đai 2003)

II.1 Khái niệm về bán đấu giá quyền sử dụng đất:

II.1.1 Định nghĩa về bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá  là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần tra giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.

Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, Bán đấu giá có thể hiểu là hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần thông qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định.

Chính vì vậy có thể hiểu bán đấu giá tài sản như sau: Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp luật quy định; do người bán đấu gia điều khiển, nhằm mục đích bán tài sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài sản là người mua được tài sản bán đấu giá.

Theo đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá”.

II.1.2 Đặc điểm pháp lý của bán đấu giá quyền sử dụng đất.

 Sở dĩ đất được bán đấu giá vì thường có những lý do sau:

Thứ nhất, Đây là một loại tài sản có thể thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người ( chẳng hạn được thừa kế chung, tặng cho chung), có khả năng xảy ra xung đột về măt lợi ích giữa các chủ thể trong quá trình sử dụng. Vì vậy, để đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá tài sản, ơhaan định rạch ròi quyền lợi của các bên, tránh mâu thuẫn khi không thống nhất gia cả giữa các đồng sử dụng, cần phải đem ra bán công khai để người mua tự định giá.

Thứ hai, Quyền sử dụng đất đem bán đấu giá trong một số trường hợp là đối tượng phải thực hiện một phán quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trong trường hợp này, chủ sử dụng hợp pháp đã mất đi một số quyền năng nhất định trong việc thực hiện quyền sử dụng của mình; họ sẽ không tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác; mà việc chuyển nhượng đã được ấn định bởi tòa án

Thứ ba, Quyền sử dụng đất đang thuộc quỹ đất dự trữ của nhà nước, Nhà nước chưa giao cho cá nhân, hộ gia đình hay chủ thể khác sư dụng. Đứng trước nhu cầu cần phải huy động một số lượng lớn vốn nhằm xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật và các yêu tố hạ tầng khác, Nhà nước quyết định bán đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và giám sát quyền hoạt động của nhân dân trong hoạt động kinh tế chung.

Thứ tư, Quyền sử dụng đất được đem ra bán đấu giá trong trường hợp thế chấp khi chủ sử dụng là người thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ. Trường hợp này, quyền sử dụng đất có thể được bán đấu giá theo thỏa thuận từ trước của hai bên, hoặc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người nhận thế chấp.

Thứ năm, Trong thực tế, một số trường hợp có thể khó xác định được giá trị đích thực của quyền sử dụng đất đối với một thửa đất; nên chủ sử dụng hợp pháp đó đã tuyên bố bán đấu giá để xác định giá trị sử dụng của nó thông qua sự giám định của khách hàng là những người có nhu cầu sử dụng thực tế, để từ đó thực hiện các quyền tài sản của mình.

II.2 Pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

 Xét về khía cạnh là một hợp đồng dân sự, bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ các yếu tố của hợp đồng mua bán, là sự thỏa thuận giữa người bán và người mua thông qua đối tượng hàng hóa quyền sử dụng đất nhằm làm phát sinh, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghiã vụ dân sự với nhau.

Về chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những tổ chức, cá nhân có năng lực hành vi dân sự sự theo quy định của pháp luật và tham gia vào hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất. Đó là những người sau:

Người bán quyền sử dụng đất: Là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc nhà nước. Theo quy định của BLLDS 2005 ( điều 697 đến điều 702) và Luật Đất đai ( điều 58 và điều 106), những chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức bán đấu giá.Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp quyền sử dụng đất nếu đem là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì người bán đấu giá quyền sử dụng đất không nhất thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc vào mối quan hệ giữa những người đó với nhau ( chẳng hạn người nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quền bán đấu giá quyền sử dụng đất theo thỏa thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp..)

Người bán đấu giá quyền sử dụng đất: Là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất. Người bán đấu giá quyền sử dụng đất có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc họ cũng có thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên. Ở nước ta hiện nay, người bán đấu giá quyền sử dụng đất thường là trung tâm bán đấu giá tài sản ( thuộc sở tư pháp) hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc UBND. Trong một số trường hợp người BĐG QSD đất đồng thời là người bán QSD đất.

Người tham gia bán đấu gia quyền sử dụng đất là những người tham gia thị trường bán đấu giá QSD đất nhằm mục đích mua được tài sản. Họ có thể là một trong những người mua QSD đất trong tương lai.

Người mua quyền sử dụng đất: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá. Trong phiên đấu giá QSD đất, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được QDS đất.

Ngoài những chủ thể trên đây, trong BĐG QSD đất còn có một số chủ thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSD đất đem bán đấu giá; hoặc cá cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

   Thứ hai, Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng phải hợp pháp và không trái với đạo đức xã hội. Nội dung của hợp đồng BĐG QSD đất là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia BĐG QSD đất được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng. Mục đích của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất là những lợi ích mà các bên hướng tới trong quá trình giao dịch. Những điều khoản của hợp đồng BĐG QSD đất bao gồm: Các điều khoản cơ bản ( bắt buộc có trong hợp đồng) như đối tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng..; điều khoản thông thường ( đã được quy định trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận); điều khoản tùy nghi không bắt buộc phải có trong hợp đồng) như thưởng hoặc phạt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp...

Pháp luật quy định nếu nội dung và mục đích của hợp đồng trái pháp luật và đạo đức xã hội ( như các bên không xử sự đúng những điều mà pháp luật yêu cầu, hoặc làm những điều trái với thuần phong mỹ tục, trái với truyền thống văn hóa dân tộc ..) thì hợp đồng mua bán QSD đất được bán đấu giá sẽ bị coi là vô hiệu; tùy theo từng trường hợp cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có cách xử lý khác nhau đối với từng trường hợp vô hiệu đó.

Thứ ba, các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện, không bị ép buộc hoặc lừa dối.

Để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách minh bạch, tránh lừa dối, ép buộc, đòi hỏi người bán đấu giá có nghĩa vụ thông báo, niêm yết công khai đầy đủ các thông tin cần thiết về QSD đất bán đấu giá. Trước khi bán đấu giá phải cho những người tham gia đấu giá xem hồ sơ, tài liệu liên quan đến QSD đất, xem xét hiện trường thửa đất bán đấu giá. Người BĐG  phải đảm bảo quyền sử dụng đất của người muatheo các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Bộ luật dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003 đã quy định.

Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người bán quyền sử dụng đất công bố đầy đủ, chính xác thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá và chịu trách nhiệm về các thông tin đó.

Nếu quyền sử dụng đất bán đấu giá không hợp pháp mà khi mua, người mua quyền sử dụng đất bị người khác đòi lại thì người mua có quyền khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại từ người bán đấu giá.

Trong quá trình bán đấu giá, để tránh hiện tượng tiêu cực có thể xảy ra, đòi hỏi Ban tổ chức và những người tham gia đấu giá cũng như người khác có liieen quan phỉa hoàn toàn vô tư, khách quan, không thông đồng, không ép giá, chỉ cạnh tranh với nhau trên cơ sở giá cả; kết hợp với sự giám sát mạnh mẽ của cơ quan chức năng để đảm bảo tính minh bạch, công khai trong hoạt động bán đấu giá theo đúng ý nghĩa vốn có của nó.

Thứ tư: Hình thức của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bán đấu giá bắt buộc phải được lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có quyền sử dụng đất.

Tại phiên đấu giá, mọi hoạt động đấu giá bắt buộc phải được lập thành văn bản. Nếu văn bản BĐG đã được thành lập mà người mua quyền sử dụng đất từ chối mua thì số tiền mà họ đã đặt trước đó không được lấy lại, coi như họ phải đền bù cho vi phạm của mình; ngoài ra họ có thể phải chịu trách nhiệm thêm những phí tổn về việc tổ chức BĐG theo quy định của Ban tổ chức bán đấu giá.

Dựa trên văn bản bán đấu giá đã đượ lập, người mua quyền sử dụng đất trở thành chủ sử dụng đối với thửa đất mà họ đã trả giá cao nhất đối với thửa đất mà họ đã trả giá cao nhất tại phiên đấu giá. Người bán đấu giá phải có nghĩa vụ nhanh chóng thực hiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua theo quy định của pháp luật về trước bạ và đăng ký quyền sử dụng đất.

3, Thực trạng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Quy định của Bộ luật dân sự 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

      Điều 456 với tiêu đề: “ Bán đấu giá tài sản”. Điều luật này không quy định thế nào là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một hình thức vốn “ sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoặc có thể được đem bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự “ rằng buộc giữa các đông sở hữu tài sản chung: “Phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác và pháp luật quy định khác”.

Điều 457: về thông báo bất động sản tài sản

Trong điều luật này quy định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung thông báo về những vấn đề: thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá. Việc thông báo được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là báy ngày đối với động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải có sự thông báo công khái về tài sản bán đấu giá.

Khoản 2 điều luật này còn quy định thêm đối với những người “có liên quan đến tài sản bán đấu giá” phải được thông báo công khai về việc bán đấu giá để tham gia định giá khởi điểm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Với những quy định trên đây cho thấy, việc thông báo công khai là thủ tục bắt buộc. Tuy nhiên điều luật lại không xác định rõ thế nào là phương tiện thông tin đại chúng, thông báo công khai ở loại phương tiện cụ thể gì, ở cấp nào. Vì vậy, trong thực tiễn mỗi địa phương có những cách thức thông báo khác nhau, dẫn đến hiệu quả của việc thông báo chưa cao, chưa đến được với nhu cầu của người tham gia đấu giá.

Điều 458 về thực hiện bán đấu giá. Điều luật này quy định khá chi tiết trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản trong sáu nội dung cụ thể:

Thứ nhất, Về công bố giá khởi điểm (giá sàn): vấn đề này được thực hiện khi bán đấu giá, người bán đấu gia phải có nghĩa vụ công bố giá khởi điểm. Điều luật này không quy định việc tiến hành công bố giá khởi điểm vào thờ điểm nào, công bố bằng phương tiện gì nên rất dễ tạo ra sự không thống nhất trong áp dụng pháp luật.

Thứ hai, về trình tự bán đấu giá.

Khoản 2 điều luật này chỉ đưa ra quy định về giá cả làm căn cứ để xác định chủ thể của quan hệ hợp đồng bán đấu giá tài sản: người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng. Quy định như vây không thấy rõ được điều kiện khác về tính hợp pháp của hợp đồng dân sự như năng lực chủ thể, yếu tố tự nguyện, nội dung và hình thức hợp đồng..

Thứ ba, về thủ tục bán đấu giá tài sản. Khoản 3 của điều luật quy định bắt buộc phải được lập thành văn bản mà không xác định hình thức đó là gì: có cần chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không, điều này rất dễ tạo ra sự tùy tiện trong việc xác định hình thức của hợp đồng bán đấu giá tài sản.

Thứ tư, về thời hạn thực hiện hợp đồng bán đấu giá tài sản được quy định atij khoản 4 của điều luật: thời hạn giao tài sản bán đấu giá và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài sản. Như vậy điều luật này đã “dẫn chiếu” đến một văn bản pháp luật khác, đòi hỏi chủ thể tham gia phải tìm hiểu văn bản pháp luật này trong quá trình tham gia bán đấu giá.

Thứ năm, về trách nhiệm rủi ro trong bán đấu giá tài sản, khoản 5 của điều luật quy định rõ: người bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản bán đấu giá.

Quy định như trên nhằm xác định trách nhiệm của người mua trong việc “giám định” về chất lượng của tài sản và chủ động định giá tài sản trong quá trình tham gia đấu giá. Như vậy, vấn đề sẽ khó khăn cho người mua trong trường hợp không xác định được chất lượng của tài sản vì những lý do khách quan, hoặc do người bán đấu giá có sự gian lận hoặc nhầm lẫn trong tổ chức bán đấu giá tài sản.

Thứ sáu, về hủy bỏ hợp đồng bán đấu giá tài sản:

Trong trường hợp giá mua cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá coi như là không thành. Quy định này cũng phù hợp với truyền thống hoạt động bán đấu giá và thực tiễn pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên điều luật cũng không đưa thêm quy định đối với những trường hợp khác khi có sự phát hiện gian lận trong bán đấu giá, hoặc trường hợp người mua cao nhất không đến nhận tài sản bán đấu giá.

Điều 459 về bán đấu giá bất động sản. Bộ luật dân sự 2005 quy định khá chi tiết đối với loại tài sản đặc biệt này thông qua các nội dung cụ thể sau đây:

Thứ nhất, về địa điểm tổ chức bán đấu giá được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc nơi khác do người bán đấu giá xác định. Quy định này xuất phát từ đặc tính chuyên biệt của bất động sản (không di dời được trong không gian) làm cho các bân có thể xác định được chất lượng của tài sản một cách thuận lợi khi trực tiếp quan sát nó. Ngoài ra có thể thuận lợi cho việc tổ chức BĐG BĐS, pháp luật còn cho phép người bán đấu giá được “lựa chọn” về địa điểm bán đấu giá; quy đinh như vậy là phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức và thực hiện BĐG BĐS.

Thứ hai: Về thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá

Khoản 2, điều luật quy định: Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng kí mua và phải nộp trước một khoản tiền đảm bảo cho việc tham gia bán đấu giá. Danh sách những người mua được thông báo công khai tại nơi bán đấu giá.

Quy định như trên tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá khi đã hội tj đủ những người cấn thiết cho việc tham gia bán đấu giá. Tuy vậy danh sách những người tham gia bán đấu giá không được quy định rõ là niêm yết công khai ở mức độ như thế nào (họ tên, nơi cư trú, địa điểm, số điện thoại..), vì vậy tạo ra những bất cập khi những người tham gia bán đấu giá có thể biết trước về nhau, họ có thể không vô tư và khách quan khi trả giá nếu đã có sự bà bạc với nhau từ trước.

Thứ ba, về cách thức thanh toán khi thực hiện hợp đồng BĐG BĐS. Tại khoản 3 và khoản 4 của điều luật quy định;nếu người tham gia BĐS mua được tài sản (người trả mức giá cao nhất) thì sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên tổ chức BĐG số tiền đã trả giá, khoản tiền đặt trước được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả số tiề đó.

Đối với người bán đấu giá, phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt trước cho những người khác đăng ký mua mà không mua được tài sản.

Thứ tư: về văn bản của hợp đồng bán đấu giá được quy định tại khoản 5, bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

Tóm lại, với các quy định trên đây cho thây BLDS 2005 mặc dù đã có những quy định về BĐG TS nói chung và bán đấu giá BĐS nói riêng trong đó có quyền sử dụng đất còn thiếu và chưa chặt chẽ, tạo ra những điểm còn khá lỏng trong pháp luật về BĐG, dẫn đến hậu quả là các chủ thể tham gia hoạt động BĐG TS vận dụng không thống nhất trong tổ chức và thực hiện pháp luật về BĐG. Vì vậy cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với BLDS 2005 về bán đấu giá tài sản để phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

2.1 Theo quy định của Luật đất đai 2003 về bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Tại điều 58, LĐĐ 2003 quy định cụ thể về vấn đề nay như sau: Về các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cáu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng tủy sản, làm muối; các trường hợp khác do chính phủ quy định.

Ngoài các trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất trên đây, khoản 2 của điều 58 còn quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thể chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

-       Về giá cả trong đấu giá quyền sử dụng đất, khoản 3 của điều luật quy định mức “giá sàn” do UBND cấp tỉnh quy định; giá trúng đấu giá không được thấp hơn mức giá sàn.

Như vậy, thẩm quyền của UBND tỉnh đã được quy định trong điều luật trong việc ban hành giá đất, “giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở giúp cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSD đất để thực hiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế khác của địa phương.

Khoản 4 điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSD đất phải tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá. Như vậy, điều luật này cũng đã “dẫn chiếu” đến các ăn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSD đất như BLDS 2005 và các văn bản pháp luật khác do chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành; trong đó sự “ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấu giá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này.

2.3 Quy định của chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Nghị định chính phủ số 05/2005/NĐ – CP ngày 18/1/2005 về bán đấu giá bất động sản và quyết định cuat Thủ tướng chính phủ số 216/2005/ QĐ-TTG ngày 31/08/2005 về việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Nội dung của hai văn bản pháp luật này đề cập đến một số vấn đề cơ bản như:

Về nguyên tắc bán đấu giá: Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp các bên (điều 3, nghị định 05/2005). Việc quy định nguyên tắc này về cơ bản thống nhất với nguyên tắc của BLDS 2005 (từ điều 4 đến 13) và nguyên tắc về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (điều 122 BLDS 2005); đồng thời nó cũng thể hiện được nét đạc thù của hình thức mua bán tài sản này. Tuy nhiên, điều 3 của nghị định này không nói đến nguyên tắc “trực tiếp”, dễ dẫn đến việc hiểu là việc BĐG có thể thực hiện được bằng cả hình thức gián tiếp.

Về chủ thể được tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của LĐĐ 2003; những chủ thể này phải có nhu cầu sử dụng đất đêt thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt. Điều 13 của nghị định này quy định những người không được tham gia đấu giá bao gồm: Người không có năng lực hành vi dân sự; không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình tại thời điểm bán đấu giá; người làm việc trong trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoặc hội đồng bán đấu giá tài sản đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản hoặc cha, mẹ, con của những người đó; người có tài sản bán đấu giá; người không có quyền mua TS BĐG theo quy định của pháp luật. Với những quy định đó nhằm đảm bảo tính vô tư, khách quan trong quá trình tổ chức và thực hiện BĐG QSD đất. Tuy nhiên các điều luật trên lại không quy định rõ ràng cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện và xử lý những đối tượng không đủ tư cách tham gia bán đấu giá.

-                     Về các trường hợp được bán đấu giá quyền sư dụng đất:

So với các quy định tại điều 58 LĐĐ 2003, điều 3 của quyết định 216/2005/QĐ- BĐG quy định rộng hơn về các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất, đó là: đấu giá đất nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cáu hạ tầng để chuển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng đất cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh...Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó (điều 4 của quyết định này).

Với quy địn trên đây, nhà nước đã mở ra cơ chế trao quyền rộng hơn cho các địa phương (UBND cấp tỉnh) trong việc quyết định mục đích đưa các thửa đất vào hoạt động bán đấu giá phù hợp với lợi ích của địa phương, đồng thời phát huy khả năng tự chủ của địa phương trong việc khai thác lợi ích từ đất đai. Tuy nhiên, quy định trên cũng tạo ra sự “quá đà” của một số địa phương trong việc đưa đất đai vào đấu giá một cách ồ ạt, thậm chí ban hành khung giá đất và “giá sàn” đất đấu giá một cách tùy tiện, tạ ra sự lộn xộn trong quản lý đất đai, không đạt được lợi ích thiết thực từ BĐG QSD đất.

-                     Về điều kiện các thửa đất được tổ chức bán đấu giá: (điều 5): đất đã có quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất sử dụng chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy quy định của pháp luật đất đai và xây dựng; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng; đất đã có phương án bán đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đây là một quy định mới của văn bản pháp luật này so với các văn bản pháp luật khác về bán đấu giá BĐS; quy định này cho thấy nhà nước đã quan tâm sâu sắc tới công tác quản lý đất đai, nhất là vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải phóng mặt bằng và đền bù giải tỏa, nhằm bảo vệ được các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời quản lý được trật tự trong công tác xây dựng và phát triển hạ tầng cơ sở ở mỗi địa phương.

3, Vấn đề đặt ra đối với pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, các văn bản pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất tuy được ban hành với số lượng tương đối nhiều nhưng vẫn còn thiếu về chất lượng, chưa đáp ứng được nhu cầu đặt ra trong thực tiễn. Hiện nay một số lĩnh vực chưa có văn bản pháp luật điều chỉnh cụ thể (chưa có quy định về kê biên, BĐG QSD đất giải quyết vấn đề phá sản của doanh nghiệp).

Thứ hai,: Các văn bản pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất còn quá nhiều bất cậ , chưa thống nhất trong việc tổ chức và BĐG QSD đất ở các địa phương gặp nhiều lúng túng , gây những vướng mắc cần phải giải quyết. Cần phải được xác định lại một cách rõ ràng để tạo cơ sở pháp lý chung cho cả nước trong quá trình tổ chức và thực hiện BĐG QSD đất.

Thứ ba: Sự  “vênh” nhau giữa pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai cần phải được tháo gỡ để tạo ra một hành lang pháp lý chung trong việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của công dân

Thứ tư, pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều kẽ hở, thiếu đồng bộ và chưa có cơ chế xử lý đối với những vi phạm trong quá trình tổ chức và thực hiện BĐG, dễ bị các đối tượng lợi dụng để trục lợi cá nhân, gây thất thoát cho Nhà nước và cản trở hoạt động BĐG QSD đất.

Thứ năm, do cách hiểu không thống nhất một số quy định trong pháp luật về BĐG QSD đất, nên một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyêt đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sơ hữu nhà ở trong một số trường hợp đã bị từ chối hoặc chậm trề trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của công dân. Chẳng hạn, theo quy định của pháp luật, biên bản bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được chứng thực bởi phòng công chứng nhà nước nơi tiến hành BĐG mà không quy định rõ công chứng viên phải theo dõi, giám sát phiên BĐG quyền sử dụng đó hay không, bởi vậy mỗi nơi vận dụng một khác: có nới cử giám sát viên tham gia giám sát phiên đấu giá, nhưng có nơi lại không có sự giám sát của công chứng viên, dẫn đến lúng túng trong quá trình thực hiện.

Thứ sáu, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất của Chính phủ ban hành quá nhiều quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh ở các địa phương trong việc ban hành quy chế BĐG QSD đất riêng của địa phương mình; UBND các tỉnh cũng lại trao quyền cho UBND cấp huyện chủ động ban hành quy chế BĐG cho từng dự án thuộc địa bàn mình quản lý; dẫn đến việc quy định mâu thuẫn, chồng chéo nhau; mâu thuẫn giữa văn bản pháp luật ở địa phương với Trung ương; giữa văn bản của cấp dưới với cấp trên.

4.2 Vấn đề đặt ra đối với tổ chức hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một quan hệ kinh tế - dân sự, do đó cần phải có sự tham gia bình đẳng của các thành phần kinh tế. Sự tham gia của các doanh nghiệp về bán đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn có khả năng đảm bảo quyền lợi của bên bán, bên mua cũng như đảm bảo được sự tuân thủ của pháp luật về trình tự, thủ tục BĐG QSD đất, vì vậy cần phải có sự khuyến khích các doanh nghiệp BĐG quyền sử dụng đất thành lập và đi vào hoạt động nhằm giảm tải gánh nặng kinh phí của Nhà nước trong việc tổ chức hoạt động BĐG QSD đất.

Cần đẩy mạnh cải cách hành chính trong tổ chức hoạt động BĐS ở các địa phương theo hướng tinh giản bộ máy và các đầu mối trung tâm BĐG TS theo hướng ở nội tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ thành lập một trung tâm (theo tinh thần chỉ đọ của TTCP). Các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước không có chức năng bán đấu giá tài sản đất thì không được tự tổ chức BĐG QSD đất, không thành lập các hội đồng kiêm nhiệm đứng ra bán đấu giá nhằm tránh những tiêu cực thông đồng trong đấu giá, bảo vệ được lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức và công dân.

Nghị định 05/ 2005/ NĐ- CP quy định: Những người làm việc trong trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc HĐ BĐG TS không được tham gia BĐG TS là không hợp lý vì ở trong một đơn vị bán đấu giá thông thường bao gồm nhiều bộ phận khác nhau, có bộ phận trực tiếp thực hiện công vieeccj BĐG TS nhưng cũng có bộ phận chỉ làm công việc hành chính đơn thuần. Vì vậy cần phải quy định rõ ràng: “chỉ những người nào trực tiếp liên quan đến hoạt động BĐG QSD đất của một dự án thì không được tham gia đấu giá tại dự án đó. Như vậy, vừa đảm bảo được tính khách quan vô tư trong hoạt động nghề nghiệp của những nhân viên của tổ chức BĐG vẫn đảm bảo cho họ có quyền tham gia đấu giá QSD đất để thực hiện lợi ích chính đáng của mình.

Cần phải có những quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của người BĐG, tiêu chuẩn của đấu gia viên phải thống nhất giữa TT BĐG TS và doanh nghiệp BĐG TS. Các tiêu chuẩn của đấu giá viên phải thể hiên ở trình độ hiểu biết pháp luật (tối thiểu phải có trình độ cử nhân Luật) đủ năng lực nghiệp vụ, có phẩm chất đạo đức tốt đặc biệt phải có sự vô tư, khách quan, trung thực trong hoạt động nghề nghiệp của mình.

Vấn đề đặt ra đối với giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, Tranh chấp vê quyền và nghĩa vụ của ngươi tham gia đấu giá với hoạt động BĐG QSD đất. Theo quy định của pháp luật thì người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền bảo lãnh trách nhiệm do bên tổ chức đấu giá quy định đối với từng dự án, họ không được lấy lại khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm đó nếu vi phạm quy chế bán đấu giá hoặc các quy định khác do pháp luật quy định. Quy định như vậy rõ ràng đặt ra biện pháp chế tài đối với ngời tham gia đấu giá nếu họ không làm tròn bổn phận của mình; tuy nhiên cần phải thấy rằng BĐG QSD đất là một quan hệ kinh tế - dân sự cần phải thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể trong quá trình tham gia hoạt động đó. Trong thực tiễn